不動産業界の世間話

【中古を買ってリノベーション!】リフォームとの違いは?費用は?中古マンションリノベーションのすすめ 

2020年11月14日

タマです

皆さんは「リノベーション」って聞いたことありますか?

このサイトを御覧のあなたは「知ってるよ!!ふざけるな!!」という感じですよね(笑

一応簡単に説明しておくと

内装をスケルトン状態(いわゆる「居抜き」状態)まで解体し、水回りから床・天井まで、

「すべて新品」の状態で再構築した再生住宅を「リノベーション住宅」と言います。

「リフォームと何が違うの?」

お客様からこういう質問も多く聞きますが、簡単に違いを言うならば、

  • スケルトン状態から再構築したもの・・・リノベーション
  • 内装を解体せず、水回りや壁・床などの一部をやり直したもの・・・リフォーム

という感じでしょうか。

つまり、「フルリフォーム」というのは、中身は古いままで表面的に綺麗にしたものです。

地味にショックですよね・・・あれ?ショックなの私だけ?(笑

ちなみに、中古マンションで「リノベーション」をうたっている物件の一部は、

単にリフォームしただけの微妙な物件の場合がありますから要注意です。

購入を検討していたり、気になる方は物件のリノベーション内容を聞いてみてください。

  • 「給排水の配管もすべて新品ですか?」
  • 「床は置床にしてありますか?」

などなど、一度解体していないとわからない事を聞いてみたりすると良いと思います。

単なるリフォーム物件の場合、たぶん嫌な顔をされます(笑

前置きがながくなりましたが、リノベーションの解説をしていきたいと思います。

中古を買ってリノベーション ひかリノベ

リノベーションの魅力とは?

自分の理想を形に出来る

自分のイメージにあう物件探しに始まり、いろいろな物件を見学しながら、

  • 「この物件ならここの壁を抜いてスペース広くとって開放的に出来るよねぇ」
  • 「キッチンこの辺が良いなぁ・・・お洒落なカウンターキッチンにしたい」
  • 「クロスの色は何色が良いかなぁ?あ、フローリングの色も考えないと!」
  • 「もしかして天井ってもっと高く出来るのかな?全然イメージ変わるかも!」
  • 「今は洋風の内装だけど、思い切って自然素材を使った和モダンとか良いよね!」

などなど、物件探しそのものが既に楽しかったりする訳です。

まさに「ビフォーアフターの世界」があなたを待っています(笑

お好みや想像力によって無限大の可能性を秘めているのがリノベーションなのです。

費用も新築を購入するよりはリーズナブル

私が担当したお客様の傾向は、「新築か中古か迷っている」という方がとても多かったですね。

新しい家に住みたいけれど、新築は予算的にちょっと厳しい。

家は買って終わりではないし、将来の維持費なども考えると少しでも節約したい。

リノベーション物件なら内装は新品だし、新築よりはかなり安いから魅力。

という感じです。

ちなみに、当初は「フルリノベーション物件」、いわゆる完成物件を検討されて、

めぐり合わせ良く気に入った物件が見つかって、そのまま購入という方も沢山います。

ただ、タイミングよく気に入る物件が見つかるケースは稀なので、

「中古を買ってリノベーションしても新築より安いから良いんじゃないの?」

という選択肢にたどり着く訳ですね(笑

 

「大体いくらくらい掛かるものなんですか?」という質問が来る流れですが、

ずばり、リノベーション費用の目安は以下のイメージです。

リノベーション費用 = ㎡数 × 8~10万円 (マンションの場合)

例:70㎡ × 8万円 = 560万円 (解体・設備費用など全て含む)

8万円/㎡くらいの予算が確保出来れば、フルリノベーションが可能です。

ただし、これは最低ラインの予算と考えてください。

最低ラインといっても、一般的な新築マンションと同等のグレードですから、

普通は何ら不都合なく快適に住めるのでご安心下さい(笑

ただねぇ・・・リノベーションを検討し始めるとロマンが膨らんで、

  • 「キッチンはここのメーカーのコレが良い!!絶対コレじゃなきゃイヤ!!」
  • 「水回りのグレードはもう少し上でも良いんじゃないの?」
  • 「フローリングが無垢じゃないなんて有り得ない!!」

とか、色々抑えられない欲求が噴出してくるものなんですよ。

皆さんもこれからショールームとかに行ったらそうなりますよ、絶対に(笑

あと、予算を抑えたいなら私から一つアドバイスがあります。

無垢材のサンプルには決して手を触れないで下さいね。

触れたら最後、何とも言えない温もりのある肌ざわりで一気に予算オーバーになります(笑

(ちなみにフローリングに無垢材を使用した場合、予算は20~30%アップです)

 

費用の話に戻りますね

東京郊外の70㎡程度の新築マンション相場は3,000万円台くらいとします。

仮に、3,500万円としましょうか。

新築はお洒落なエントランスや共用スペースがありますが、個性はありません。

 

対して、リノベーション前提で同様の地域、広さの中古マンションを探すとすると、

築年数にもよりますが、大体相場は2,000万円台前半くらいになります。

リノベーションで1,000万円かけたとしても3,000万円程度で収まります。

こちらは「ゼロから自分の理想を形にした、ロマンのある家」です。

 

こう考えた場合、あなたはどちらを選びますか?

 

経験上、だいたいのお客様はリノベーションの方に魅力を感じるみたいですよ(笑

 

単純に購入時の価格差だけなら、お客様の予算次第でどちらでも魅力を感じる方を

選択すれば良いと思いますが、中古マンションにはもう一つメリットがあります。

新築マンションは、分譲業者の利益が2割程度含まれており、買った瞬間に

資産価値は下がります。

中古マンションは、新築時に対してある程度は価格の下落が落ち着いているので、

新築ほどの急激な資産価値の下落は起こりづらいと言えます。

リノベーションで手を加えたことにより、むしろ資産価値は一時的にあがります。

物件の価値に加え、リノベーション分の付加価値がついているイメージでしょうか。

もちろん年数が経過すれば価格は下落しますが、それは主にリノベーション費用の幅です。

この様に比較すると、中古リノベーションが経済的である事がご理解頂けると思います。

中古を買ってリノベーション ひかリノベ

中古マンションリノベーションのデメリットは?

中古リノベーションの良い点を書いてきましたが、もちろんデメリットもあります。

それは「建物の素性では新築マンションにはかなわない」という点です。

具体的には以下のような点が挙げられます。

建物躯体の構造上、柱や梁が専有部分に張り出してスペースに制限がある

専有部分を全てやり直しても、共用部分は築年数相応の外観のまま

建物の耐用年数は相対的に短くなる

耐震性などに問題がある可能性(※昭和56年6月以降着工なら原則新耐震基準適合)

内装が新築同様でも、建物は古い、という事ですね。

リノベーションをする際の大きなネックとして、

「解体してみないと実際に利用できる空間が把握しづらい」

という問題があります。

これは前述の「建物躯体(柱・梁)が専有部分に張り出している」という事に起因します。

マンションの壁や天井というのは建物躯体(コンクリート)部分の内側に木材やパネルを

組んで構築しているため、壁と躯体の間にどのくらいのスペースがあるかは図面などでは

正確に把握できません。

つまり、「壊してみないとわからない」状態で着工せざるを得ない場合があるのです。

ただし、この問題については同マンション内で施工したことがある業者であれば把握

しているので、実際は完全に見切り発車という事はありませんのでご安心を。

デメリットを何点か挙げましたが、「古い建物である」という点を勘違いしなければ、

特に問題はないと言えるのではないでしょうか。

おすすめのリノベーション業者は?

ここ数年、「中古を買ってリノベーション」をうたっている不動産業者が増えています。

ただし、同じ宣伝文句をつかっていても中身はピンキリです。

中古マンションを自分で探して買ってから、内装工事だけ依頼してください。

住宅ローンは詳しくないので、ご自身でお願いします。

設計士のアドバイスやプランニング等、詳細な打合せはありません。

こんな業者、たくさんいます。

「物件を自分で探す」これは論外です。

建物の制約などもあるので、現地を見ないと顧客の希望に沿った提案は出来ません。

「住宅ローン提案が出来ない」これも論外です。

中古リノベーションを住宅ローンで行う場合、リノベーション費用が積算されていないと

審査すら出来ません。業者の協力がなければ、そもそも不可能なのです。

「プランニングしない」はぁ!?何を言っているのですか?

「理想を形にする家づくりをしたい」お客様に対して、

「全て私達にお任せください!」と元気ハツラツ断言しているようなものです。

とまぁ、有り得ないと思われるかもしれませんが、仕事が取りたいだけの工務店が

「中古を買ってリノベーション!ワンストップで理想の住まいを実現!」

とか言って集客しているのが現実です。

というわけで、お勧めは本当の「ワンストップサービス」を提供している業者ですね。

例えば↓↓↓みたいな「中古+リノベーション」をハッキリうたっている業者などをチェックすると良いと思います。

ホームページの施工例などをチェックして、イメージに合う業者を探してみて下さい。

中古を買ってリノベーション ひかリノベ

まとめ

  • 中古を買ってリノベーションなら自分の理想の家づくりが可能
  • 中古マンション+リノベーションは新築マンションより経済的
  • とはいえ、中古マンション自体は古いので正しい理解が必要
  • いい加減で役に立たない業者に注意!
  • 本当のワンストップサービスを提供できる不動産業者を活用しよう!!

新築マンションって確かに憧れますが、住まいの満足度は人により様々です。

先入観を捨てて、いちど「中古+リノベーション」をご検討してみてはいかがでしょうか?

資料請求は無料ですよ(笑

住まい探しを始めたばかりの方は、試しに↓↓↓のような本を読んでみるのもおすすめです。

Amazon 必ず知っておきたい「中古住宅+リノベーション」を賢くお得に買う方法

ではまた。

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